Pour relancer la dynamique du logement en France (accès à la propriété, location, investissement immobilier) adressons un message au nouveau Premier ministre Gabriel Attal : il faut un électrochoc fiscal !

La recherche d’un logement destiné à la location en résidence principale ou aux travailleurs saisonniers est devenue dans certains régions un véritable parcours du combattant. Cette situation critique est la conséquence de la multiplication de logements vacants, de résidences secondaires et de locations meublées de tourisme.

Elle s’explique par les conditions fiscales et réglementaires actuelles :

- Des taux de prélèvements obligatoires très élevés sur les loyers ;
- Des avantages ciblés par les politiques antérieures sur la location de meublés ;
- Une diminution de la rentabilité provoquée par le plafonnement des loyers ;
- L’instrumentalisation de la législation par certains locataires ;
- Les exigences très contraignantes des normes d’habitabilité ;
- Une diminution du parc locatif due à l’exclusion des logements de DPE G et bientôt F.
 

Les mesures envisagées par les pouvoirs publics utilisent la fiscalité et la réglementation pour combler le déficit de logements destinés à la résidence principale et aux saisonniers créé par la réglementation précédente :

- Les abattements forfaitaires sur les loyers des résidences de tourisme ont été supprimés ;
- La taxe d’habitation est majorée pour les résidences secondaires et les meublés ;
- La taxe foncière à la charge des propriétaires a été augmentée ;
- Les logements vacants sont taxés, même ceux dont la location est interdite (TLV, THLV).
 

Ces mesures amplifieront les effets des précédentes. Certaines, comme de très fortes hausses de la taxe d’habitation, sont déjà appliquées.

Ce changement de fiscalité pénalise ceux qui ont investi dans l’immobilier de tourisme, les EHPAD, les logements étudiants… Les engagements pris par les propriétaires en échange d’avantages fiscaux et la nature des logements les empêchent de modifier la destination de leurs biens. Les taxes vont contraindre certains propriétaires d’un bien interdit à la location soit à le vendre dans des conditions très défavorables, soit à effectuer des travaux beaucoup trop coûteux pour leurs moyens financiers ou pour être rentables, surtout avec des loyers plafonnés, malgré les aides MaPrimRénov’ accordées pour passer d’un DPE G à E ou F à D.

Les deux séries de mesures proposées ci-dessous libèrent les propriétaires bailleurs au lieu de les contraindre. La première a pour but de régler aussi rapidement que possible la crise actuelle et la seconde d’éliminer les causes à long terme qui l’ont provoquée.

Une première série de réformes pour stabiliser le secteur immobilier

- Supprimer tous les avantages fiscaux accordés actuellement aux investisseurs en fonction de la destination du bien loué (meublés de tourisme, investissement en EHPAD, logements étudiants…) ;
- Permettre la transformation d’un meublé de tourisme en résidence principale sans pénalité fiscale comme le rappel de la TVA ;
- Aligner la fiscalité des loyers sur celle des revenus des valeurs mobilières (suppression de l’IFI, prélèvement libératoire à 30 %) ;
- Supprimer les taxes sur les logements vacants (TLV et THLV) ;
- Déduire du revenu imposable le coût des travaux de mise aux normes d’un logement, qui reste à charge après le versement de MaPrimeRenov'
 

Ces mesures placent le marché immobilier à égalité fiscale avec l’investissement dans le secteur productif. Elles facilitent le retour des investisseurs institutionnels dans l’immobilier locatif traditionnel. Pour qu’elles conservent leur efficacité à long terme, il faut les compléter en protégeant les propriétaires de changements de fiscalité ultérieurs et du risque de pertes en capital parfois ruineuses (loyers impayés, squats).

Une deuxième série de réformes pour relancer la dynamique du logement

- Supprimer les droits de mutation en ligne directe et réduire les droits de mutation en ligne indirecte pour relancer l’accès à la propriété ;
- Alléger les normes de confort exigées pour une location et une construction ;
- Déclarer les plus-values et les moins-values après une vente dans les revenus mobiliers en tenant compte de l’inflation ;
- Garantir la même fiscalité et les mêmes normes d’habitabilité pendant quinze ans ;
- Utiliser les taxes sur les plus-values perçues en cas de classement d’un terrain agricole en terrain à bâtir pour indemniser les propriétaires de terrains constructibles déclassés ;
- Créer des tribunaux analogues aux prud’hommes pour régler rapidement les litiges entre locataires, élus locaux et propriétaires ;
- Mettre à la charge des responsables d’un retard d’exécution d’une décision de justice l’indemnisation du propriétaire ou du locataire ;
- Supprimer les surloyers et exclure du logement social les locataires dont la situation ne correspond pas ou plus aux conditions d’accession réglementaires.
 

Ces mesures pérennisent les précédentes et permettent aux investisseurs de répondre à la demande de logement en limitant le risque en capital et en revenu et en abaissant les coûts. C'est également l'objectif de la suppression des droits de succession et de la diminution des droits de mutation en ligne indirecte. Le retour du dynamisme du marché immobilier produira de nouvelles recettes fiscales compensant l’abaissement de la fiscalité sur les loyers. La difficulté principale est le manque de confiance des investisseurs dans le long terme, qu’il est difficile de faire disparaître compte tenu des politiques passées.